Pengertian Hukum Jaminan dan Prosedur Penjaminan Properti

 

Pengertian Hukum Jaminan

Banyak ahli memberikan definisi tentang hukum jaminan ini. Dikutip dari tesishukum.com, menurut J Satrio, hukum jaminan adalah peraturan hukum yang mengatur jaminan-jaminan piutang seorang kreditor terhadap debitor. Pada defiisi yang diungkapkan oleh Satrio memfokuskan pada pengaturan pada hak-hak kreditor semata-mata,tetapi tidak memperhatikan hak-hak debitor.

Menurut Prof. M. Ali Mansyur, hukum jaminan merupakan aturan yang mengatur hubungan hukum antara kreditor dan debitor terkait pembebanan jaminan dalam pemberian kredit. Sedangkan menurut Sri Soedewi Masjhoen Sofwan menuturkan bahwa hukum jaminan merupakan hukum yang mengatur konstruksi yuridis yang memungkinkan pemberian fasilitas kredit dengan menjaminkan benda-benda yang dibelinya sebagai jaminan.

Jadi pada intinya, pengertian hukum jaminan adalah ketentuan hukum yang mengatur hubungan antara pemberi jaminan (debitur) dan penerima jaminan (kreditor) sebagai akibat pembebanan suatu utang tertentu (kredit) dengan suatu jaminan (benda atau orang tertentu).

 

Undang-Undang yang Mengatur Seputar Jaminan

Meskipun dalam undang-undang tidak tertulis pengertian tentang hukum jaminan, namun dalam KUHPerdata dapat ditemukan undang-undang yang mengatur tentang jaminan secara umum. Yaitu, Pasal 1131 dan Pasal 1132 KUHPerdata. Dalam Pasal 1131 KUHPerdata disebutkan "Segala barang-barang bergerak dan tak bergerak milik debitur, baik yang sudah ada maupun yang akan ada, menjadi jaminan untuk perikatan-perikatan perorangan debitur itu." Dengan demikian menurut pasal ini, segala harta kekayaan seseorang otomatis menjadi jaminan atas utang yang telah dibuat.

Dan dalam Pasal 1132 KUHPerdata menyebutkan barang-barang itu menjadi jaminan bersama bagi semua kreditur terhadapnya, hasil penjualan barang-barang itu dibagi menurut perbandingan utang masing-masing kecuali bila di antara para kreditur itu ada alasan-alasan sah untuk didahulukan.

Selain itu, ada pasal-pasal yang mengatur benda yang dijadikan jaminan utang atau disebut jaminan kebendaan. Jaminan kebendaan adalah jaminan yang objeknya berupa barang bergerak maupun tidak bergerak yang khusus diperuntukan untuk menjamin utang debitur kepada kreditur, apabila dikemudian hari debitur tidak dapat membayar utangnya kepada kreditur.

Berikut adalah macam-macam jaminan kebendaan seperti yang dikutip dari smartlegal.id, diantaranya:

1.      Gadai

Objek dari gadai berupa benda bergerak yang terdiri dari benda berwujud seperti perhiasan dan benda yang tidak berwujud seperti hak untuk mendapatkan pembayaran uang (surat-surat piutang). Bila pihak debitur tidak bisa melunasi pinjamannya, maka benda yang digadai akan dikuasai oleh pihak kreditur. Sesuai dengan Pasal 1155 dan Pasal 1156 KUHPerdata, eksekusi terhadap barang gadai dapat melalui dua alternatif yaitu, eksekusi langsung dan eksekusi dengan melalui putusan pengadilan lebih dahulu.

2.      Fidusia

Fudisia adalah pengalihan hak kepemilikan suatu benda atas dasar kepercayaan dengan ketentuan bahwa benda yang hak kepemilikannya dialihkan tersebut tetap dalam penguasaan pemilik benda. Fudisia diatur dalam Undang-Undang No.42 Tahun 1999 tentang Jaminan Fudisia.

Objek fidusia berupa benda bergerak baik yang berwujud maupun tak berwujud dan benda tidak bergerak khususnya bangunan yang tidak dapat dibebani hak tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan.

3.      Hipotek

Hipotik adalah suatu hak kebendaan atas barang tak bergerak yang dijadikan jaminan dalam pelunasan suatu perikatan. Dalam hipotek yang menjadi objek adalah kapal dengan isi 20 m³. Hal ini diatur dalam Pasal 1162 KUHPerdata sampai Pasal 1232 KUHPerdata dan Undang-Undang No. 17 Tahun 2008 tentang Pelayaran Bab IV Hipotek Dan Piutang-Pelayaran Yang Didahulukan.

Bagaimana bila debitur tidak memenuhi kewajibannya? Berdasarkan Pasal 1178 (2) KUHPerdata, eksekusi terhadap hipotik dalam hal debitur wanprestasi (ingkar janji), maka kreditur selaku pemegang hipotik atas kapal berhak untuk melakukan penjualan secara lelang di muka umum atas kapal-kapal yang sudah dibebani dengan hipotik. Hasil penjualan kapal tersebut digunakan sebagai pelunasan kewajiban debitur kepada kreditur.

4.      Hak Tanggungan

Aturan pemerintah telah menetapkan bahwa hak tanggungan merupakan hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah. Hak tanggungan ini diatur dalam Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-bendanya yang berkaitan dengan tanah.

Hak tanggungan bisa dibebankan kepada hak atas tanah, termasuk tanaman, bangunan, serta karya yang sudah eksis atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannya sudah tercantum dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan.

Seperti dikutip pada Pasal 11 UU No.4/1996, dalam akta pemberian hak tanggungan  tersebut juga dapat dicantumkan janji-janji yang meliputi janji tentang menyewakan hak tanggungan, janji mengubah objek hak tanggungan, janji untuk mengelola hak tanggungan, janji untuk menyelamatkan hak tanggungan, janji untuk menjual hak tanggungan, janji untuk membersihkan hak tanggungan, janji untuk tidak melepaskan objek hak tanggungan, janji untuk memperoleh ganti rugi dari objek hak tanggungan, janji untuk memperoleh uang asuransi, janji untuk mengosongkan objek hak tanggungan pada waktu eksekusi hak tanggungan, janji bahwa sertifikat hak atas tanah yang telah diberi notifikasi pembebanan hak tanggungan dipegang oleh penerima hak tanggungan.

Sedangkan hak tanggungan dapat berakhir karena hapusnya hutang yang dijamin dengan hak tanggungan, hak tanggungan dilepas oleh pemegangnya, pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan dari Ketua Pengadilan Negeri dan hapusnya hak atas tanah.

 

Prosedur Menjaminkan atau Menggadaikan Properti

Mengajukan pinjaman dengan properti sebagai jaminan memang terbilang mudah, karena bila syarat dipenuhi, permohonan pinjaman pasti disetujui oleh bank. Namun yang harus dipertimbangkan, properti adalah aset berharga yang harus dijaga. Namun bila Anda terpaksa menggadaikan properti berupa sertifikat rumah, cairkan dana seperlunya saja agar beban cicilan Anda tidak terlalu berat. Berikut prosedur dan hal-hal yang harus Anda perhatikan:

1. Pilih bank atau lembaga pembiayaan terpercaya, sudah terdaftar dan diawasi oleh Otoritas Jasa Keuangan (OJK). Hal ini penting agar aset Anda aman. Selain itu, pelajari juga suku bunga per tahun yang dibebankan dan tenor pinjaman atau lamanya angsuran kredit, agar Anda dapat menghitung kesanggupan pembayaran cicilan pinjaman per bulannya.
2. Pelajari syarat yang dibutuhkan agar pinjaman Anda goal. Diantaranya adalah:
1. Persyaratan:
1. Debitur yang bisa mengajukan pinjaman adalah warga negara Indonesia
2. Berusia 21 tahun sampai 65 tahun
3. Berprofesi sebagai karyawan, pengusaha dan profesional
4. Minimum pendapatan per bulan Rp4 juta
2.  Dokumen yang dibutuhkan
1.  Surat Keterangan Pekerja (SKP)
2. Slip gaji 3 bulan terakhir
3. Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP)
4. Fotokopi Kartu Keluarga (KK)
5. Fotokopi Akte Nikah (jika sudah menikah) atau cerai
6. Fotokopi Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)
7. Fotokopi Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) terakhir
8. Fotokopi rekening tabungan 3 bulan terakhir
9. Fotokopi sertifikat hak milik (SHM), sertifikat hak guna bangunan (SHGB) dan izin mendirikan bangunan (IMB)
10. Sertifikat Rumah

3. Setelah dokumen persyaratan lengkap dan diserahkan ke pihak bank, akan ada verifikasi data dari pihak bank. Setelah itu bank akan melakukan survey ke lokasi rumah untuk menilai aset rumah. Anda juga akan diwawancarai seputar rencana penggunaan uang yang dipinjam dan seputar pekerjaan Anda.
4. Bila pengajuan pinjaman Anda diterima, Anda akan menerima dana yang Anda butuhkan. Tetapi perlu ditanyakan diawal, berapa jumlah maksimal pinjaman yang dapat bank berikan. Karena biasanya, bank akan memberikan pinjaman maksimal senilai 70% hingga 80% dari harga rumah. Bila memungkinkan, Anda tidak perlu mencairkan dana semaksimal agar beban cicilan lebih ringan.
5. Miliki komitmen yang kuat untuk melunasi cicilan pinjaman sesuai kesepakatan yang telah dibuat.

Dengan mengetahui tentang hukum jaminan dan prosedur penjaminan properti, kini Anda tahu kalau aset berharga Anda bisa membantu Anda mendapatkan tambahan dana tanpa Anda harus kehilangan aset.

Sumber : rumah.com